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我國住房市場邁過發(fā)展高峰期，炒房、資金過度流入房地產(chǎn)部門不再是房地產(chǎn)市場的主要矛盾，未來房地產(chǎn)市場或由“易熱難冷”轉向“易冷難熱”。

高房價不等于房價泡沫。中國大城市的房產(chǎn)價格很高是事實。房價高未必等于房價泡沫，高房價帶來的痛苦未必會像泡沫那樣很快破滅，可能長期持續(xù)。

推進房地產(chǎn)行業(yè)債務重組不僅是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，也是當前和未來宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的重要保障。房地產(chǎn)行業(yè)債務重組成功的切入點是優(yōu)化房企資產(chǎn)負債表，關鍵措施包括兩個方面：一是確保房地產(chǎn)銷售收入不過度下滑，有新的現(xiàn)金流支撐房企償債能力；二是盤活房企現(xiàn)有的部分沉淀資產(chǎn)，減輕房企存量債務負擔。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的債務化解方案也包括兩方面內容。

一方面，推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負擔，穩(wěn)定居民部門的購房需求。房貸利率下降帶來的利息支出減少不僅可以緩解居民部門的償債負擔，改善居民的現(xiàn)金流，同時也可以穩(wěn)定居民部門的購房需求。

另一方面，采取“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。

“財政貼息+REITs”模式的核心思路是借助金融市場，通過資產(chǎn)證券化的方式把房地產(chǎn)企業(yè)的部分沉淀資產(chǎn)轉化為具有準公共資產(chǎn)屬性的公共住房。這樣既能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務壓力，同時也能增加地方政府的公共住房供給。

（摘編自中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所/國家全球戰(zhàn)略智庫副所長、研究員張斌，CF40青年研究員朱鶴、鐘益、盛中明、孫子涵發(fā)表于“中國金融四十人論壇”的《新市民與新模式：面向未來的房地產(chǎn)市場》）